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Réformer avant de louer : est-ce rentable ?

Louer un bien immobilier que nous possédons est une manière très populaire de générer des revenus. Parfois, cela passe par l’achat d’un logement pour investir ; d’autres fois, c’est parce que nous avons hérité de ce bien et n’en avons pas besoin pour vivre ; il existe de nombreuses circonstances qui peuvent nous mener à cette situation. Mais, dans presque tous les cas, une question se pose : devrions-nous réformer avant de le mettre sur le marché ? Parfois, l’état de conservation du logement ne nous laisse pas d’alternative. Mais, dans d’autres cas, nous pouvons décider si nous le faisons et comment. Voyons quelques facteurs importants dans cette décision.

Aspects préalables

Il y a des situations où, évidemment, nous devrons effectuer certains travaux de rénovation. Cela peut être par obligation légale. Par exemple, parce que la consommation énergétique du logement est trop élevée et, donc, nous ne pouvons pas le louer ; dans ces cas, il est préférable de consulter des experts ayant des connaissances spécifiques, comme le montre sur l´Imodirect avis. Il peut également y avoir des dommages sur des éléments de base de la maison, comme la structure. Pour ce type de situations, il n’y a pas de doute. Si nous ne sommes pas sûrs d’avoir l’un de ces problèmes, nous pouvons faire appel à un professionnel, comme un architecte, pour qu’il fasse un bon diagnostic.

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Mais, dans d’autres cas, il peut être recommandé de faire des travaux pour éviter des problèmes futurs. Si l’installation électrique n’est pas en bon état ou est insuffisante, les plaintes des locataires seront constantes. De plus, les réparations futures peuvent être plus difficiles à réaliser, plus coûteuses économiquement et affecter la location du logement pendant leur exécution. Quelque chose de similaire peut se produire avec d’autres installations, comme la plomberie ou les canalisations, si elles fuient ou créent des humidités. Ou encore avec les imperméabilisations. Laisser certains de ces travaux pour l’avenir n’est pas une bonne idée.

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Améliorer le logement

D’autre part, d’autres travaux peuvent être optionnels, mais apporteraient un attrait au bien qui facilite deux aspects très importants : obtenir un meilleur prix et le louer plus rapidement. Dans ce groupe, nous trouvons plusieurs exemples, comme une nouvelle salle de bains moderne ; une cuisine adaptée aux goûts actuels ; des sols résistants mais attrayants ; la peinture indispensable ; un éclairage qui améliore l’aspect visuel ; de nouvelles portes…, la liste peut être très longue, mais cela ne signifie pas que nous devions tout faire ; cela dépendra de l’état du logement et de notre capacité financière.

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Mais, effectuer tous ces travaux rendra-t-il l’investissement rentable ? Tout d’abord, il faudrait faire une étude du marché immobilier dans la zone. Comment sont les logements qui sont en location ? Quelles caractéristiques ont-ils ? Quels sont les prix ? Nous devrons prendre des décisions raisonnées et suffisamment informées. Si nous rénovons à fond, peut-être que notre bien aura un avantage sur les autres ; mais cette rénovation implique un coût important, donc il faudra plus de temps pour récupérer l’investissement. Une fois de plus, l’aide d’un professionnel expert peut être très utile, comme les agences spécialisées ou les architectes cités précédemment.

Le processus de décision

Jusqu’à présent, nous avons vu deux grands groupes d’interventions : l’un avec des travaux nécessaires et prioritaires, l’autre avec des rénovations optionnelles, bien que souvent recommandées. Évidemment, nous disposons de nos propres ressources financières et d’un marché qui fixe certains paramètres. Il est temps de faire une étude rationnelle pour prendre des décisions. Tout d’abord, il faudrait préparer une liste de tous les travaux, par ordre de priorité. L’étape suivante consiste à planifier des alternatives. Par exemple, si nous avons pensé à changer le revêtement de sol, inclure différents matériaux, avec des prix plus économiques.

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Et maintenant, il nous reste à connaître le coût total. Bien que, de nos jours, nous puissions trouver de nombreux prix sur Internet, le mieux est de chercher une entreprise de construction qui fasse un devis complet ; ces professionnels peuvent même nous suggérer des alternatives intéressantes. Mais, d’abord, il faut la sélectionner. Nous pouvons contacter plusieurs d’entre elles, qui ont de l’expérience et une bonne évaluation de leurs clients ; leur montrer les travaux et leur demander de faire leurs devis. Ainsi, nous pourrons les comparer et obtenir une idée globale. Il est très important que les travaux soient spécifiés, afin de pouvoir choisir lesquels nous réaliserons et lesquels non.

Calculs nécessaires

Encore une fois, il faut garder à l’esprit que certains travaux sont prioritaires et ne peuvent être négligés. Comme nous avons maintenant les prix, il faut obtenir ce coût total. À ce chiffre, il faudra ajouter les impôts, les taxes et la participation d’autres professionnels (comme l’architecte, si nécessaire). Dans cette première phase, nous comparerons ce coût avec nos possibilités financières. Si nous avons encore des ressources économiques, il est temps de passer à l’étape suivante : les autres travaux. Les rénovations pour améliorer le bien et le rendre plus compétitif doivent être rentables. Dans certains cas, cette rentabilité peut atteindre entre 20 % et 30 % ; mais, bien sûr, plusieurs facteurs entrent en jeu.

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Certains travaux ont une durabilité différente. Par exemple, la peinture peut durer environ 5 ans ; tandis qu’une nouvelle cuisine peut être en bon état pendant environ 15 ans. Il faut tenir compte du fait qu’il y aura un entretien futur et de nouveaux travaux dans les années suivantes. Il faut aussi penser au profil du locataire ; selon le type de bien, la zone et le prix, ces locataires peuvent avoir des besoins différents. Et cela affecte la qualité des matériaux et les dépenses que nous réaliserons.

La décision 

Bien sûr, nous ne pouvons pas non plus oublier le prix du marché. Un grand investissement pour un logement avec un loyer bas signifie que nous mettrons beaucoup de temps à le récupérer ; mais, si nous augmentons beaucoup le prix dans une zone donnée, nous ne parviendrons pas à le louer et nous perdrons de l’argent. Tout doit être proportionné. Il est très complexe de donner des conseils spécifiques, car chaque cas est différent, avec ses propres circonstances. Mais dans cet article, nous avons voulu énumérer certains aspects à prendre en compte. Il faut rappeler que nous parlons d’un investissement et que, par conséquent, les décisions doivent être rationnelles et basées sur des informations réelles ; c’est pourquoi nous devons effectuer les analyses appropriées et faire appel à des professionnels experts pour bénéficier de leurs connaissances.

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